摘要： 大家好,小宜來為大家講解下。北京換房網，北京改善換房）這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！我覺得你的換房真是明智之舉！住的更舒服！還賺了一百多萬！[發][發][發]記錄北京...

大家好,小宜來為大家講解下。北京換房網，北京改善換房）這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！

我覺得你的換房真是明智之舉！住的更舒服！還賺了一百多萬！[發][發][發]

記錄北京的一次換房鏈條。

因為孩子已經上中學了，于是將閑置的德勝學區房掛出來賣。很快就成交了，和買主在交接過程中聊天，詳細梳理了下整個的換房鏈條。

整個鏈條涉及五家，分別代表不同階段的購房訴求，我們用ABCDE來做標識。我是D。

首家，是打算結婚的小兩口A，買婚房。選擇了昌平沙河的北街家園兩室。總價400萬出頭，在家里六個錢包的協助下，以及銀行貸款200多萬拿下。他們對房子的要求是，裝修好，房齡新，住著舒服。

北街家園房子是B的，北漂一代，這一家孩子上幼兒園了，在考慮上小學問題。昌平學區比較差，打算換到城里。但家里五口人，至少也要兩居的房子，還要能稍微寬敞一些。最后選擇了嘉銘桐城將近800萬的兩居房子，目標是陳經綸學校，在北京也算二流學區房吧。為了換房，這一家也算傾盡全力了。

嘉銘桐城的房子是C的，C和B年齡差不多，是北京土著，孩子也面臨上小學，但夫妻倆希望給孩子更好的教育條件。這夫妻倆不缺房子，都是獨生子女，兩方父母以后的房子也都是他們的，買學區房基本也不怎么住，最后他們選擇了我德勝的房子，畢竟德勝學區號稱北京第一學區。總價800多萬。基本沒有差價，但房子質量差的太多了，面積也小了二十平米。

我是D，40多歲了，北漂一代。孩子已經升入中學，老破小的學區房沒用了。在北京這么多年，住房一直很憋屈，盡管一直以來都號稱家族中收入最高的，但同時居住條件也是最差的。于是想著改善一下，目標京師園三居，1400多萬。我賣了學區房后需要補足600多萬差價。壓力也不算小。這是要以后住一輩子的房子了，周邊環境，公園，交通，醫療，商業都要考慮到位，不能再委屈自己了。

最后是E，京師園老教授，孩子已經留學美國了，他們也打算去美國定居，最后這筆錢會流向美國。

這樣一個交易鏈條，代表了典型的幾類北京購房需求群體。四套房屋成交，總金額3400萬，其中消耗銀行資金200多萬，以及四個家庭的積累大概1000萬。此外中介稅費將近100萬。

備注：附圖只是同小區的參考房型和價格

#北京頭條#北京人換房如同買豆腐，讓人有了新認知？

最近，兩個鄰居把房子都賣了，各賣了六百多萬，出手老破小，都想改善一下。

老李賣房后，又加了二百多萬，在附近換了個大一些的房子。他說在這地方住習慣了，不想離開。

老王賣房后，則在六環邊花三百萬買了個養老房，把剩余三百多萬存入銀行吃利息。

北京人換個房，動則幾百萬，上千萬。在我老家換個房少的十萬八萬，多的十幾萬或幾十萬。兩下一比，真是相差懸殊，一個天上，一個地下。

從換房看，人的差別真是很大，經濟收入也是無法相比，不同地區的房子身價也不同，其實人也是這樣。

你對老李老王換房有什么想法，更傾向哪種做法呢？

北京的房價與去年相比，又漲了不少。

我從2020年開始關注房子，準備換房。因為疫情反反復復，一直沒有去實地看房。

隔三差五的在貝殼網上看看。

今年終于下決心了，把自家的房子掛到了鏈家網上，開始接待看房的。

同時也開始實地看房。

自家的房子是漲了不少。再看看海淀的房子漲的更多。

自家的房子與要買的房子差距比去年增大了不少。

而且好一點的房源掛出來幾天就買了，根本等不到你賣了房再去買。

所以，要往里換房的還是早動手好。如果是往外換，可以慢慢來。

現在是北京業主換房的大好機會，要把學區房賣出去換成普通住房，把市中心的房子賣出去，換成房山，大興，通州，順義，的房子，北京房市以后的四大天王肯定是老大通州，老二順義，老三大興，老四房山。

北京房價這一輪上漲太分化了，我的一居室55.5平米，小區屬于中檔小區，有一定品質，前幾年我覺得一定很好出手，隨時可以賣掉換房，可是我賣了一年多才在今年3月份賣掉了，405萬，價格卻只是微微漲了點，可較17年跌了50多萬。想置換的區域房價已經漲了100多萬了，而且還都沒什么房了，太恐怖。忍痛還是出手買了個小三居，辦下來快900萬了。

想買房的不要相信新聞，要自己出去感受市場。

我的感覺就是老舊小區，無學區的，的確漲幅低，漲的多的都是學區房，有一定品質的改善型住房。剛需上車的很少了，大部分是置換群體！

個人消費貸和個人經營性貸款嚴禁流入樓市，已成為監管嚴打的重點，在高壓之下，北京上海部分地區提前收回違規流向樓市的信貸資金案例已經出現。

北京換房二套最多貸款186萬，如果按照75-90平的4環左右小兩房來算，至少得650萬，那么換房首付需要464萬，再加稅費等費用至少有小500萬。

前兩年確實有很多人用消費貸借30w,用經營貸借30w，東拼西湊來買房，之前房價上漲不少這部分資金也算翻倍盈利了。

按照最新的政策，沒有消費貸、沒有經營貸，只靠自己的工資，確實能給房地產市場降溫，抑制了一部分剛需和炒房者，但從樓市被收回的消費額或者經營貸窟窿用啥補上呢，對普通老百姓來說這是件難事兒！！！

【北京二手房成交略有增加，市場預期不足尚未整體轉暖】

“最近看我家房子的人還是不多，一周兩三個，但比之前稍微好點。”長嘉著急換房，9月將自家房子掛牌出售，至今已過去兩個多月，多次降價，仍未找到合適的買家。

受多校劃片、信貸收緊等因素影響，下半年北京二手房市場持續下行。國家統計局數據顯示，7-10月北京二手房價格環比漲幅分別為0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%，由漲轉跌，跌幅有所擴大。合碩機構數據顯示，7-10月北京二手房成交量持續下降，從7月接近1.79萬套，到10月跌破萬套，僅成交9340套。11月1-23日，北京二手房成交8252套。

受訪專家均表示，就目前而言，房地產信貸調整對北京二手房利好有限，市場仍在底部徘徊。郭毅預測，如果信貸利好持續釋放，政策環境持續寬松，明年北京二手房量價有望同步回暖。北京二手房成交略有增加，市場預期不足尚未整體轉暖 - 21財經（21財經）

認識工體附近鏈家的一個房產中介，今天和他聊到了換房的事情，他說了幾句讓我打消了換房的想法。

現在我們在望京住，北四環旁邊。九十平米的房子如果在北京也不算太擠了。打算把房子買到東城，西城更貴，所以買東城一個差不多的學區，不用拔尖的學校，中上當的就可以了。

我讓這個小兄弟給我推介，小兄弟是店長，年齡不大，說話顯得很成熟。一開始我們是看中了三豐里的一套房，特別滿意，就是這個小兄弟給找的。可惜，因為我資金遲到位了幾天，就有人搶先了。再后來也就很難遇到心儀的房子了。

了解了我的想法，小兄弟對我說，望京挺好的，而且也在學區里。面積也比在二環里稍微大點，住著不憋氣。學校當然東城的要好，但是，學校好不等于孩子就學習好。天賦和興趣占著相當大的比例。換房不是白換，是有成本的。當時買房稅費就花了十大幾萬（含中介費），這次換房又花十大幾萬二十萬，兩次買房幾十萬憑空就給了別人了。我想想可不是么，咱也不是不缺錢的人，幾十萬也不是隨便就可以掙來的，也要省吃儉用才能攢下來，這只是其中一部分費用，換一次房各種費用多了去了。將來第三代是否是學習的料也不清楚，貿然地一廂情愿地給他們提前創造條件，付出太大的成本，結果造就了一個差等生太不值了。那種不顧一切奮不顧身地為了孩子不計成本的付出也不見得是對的。投入產出不成比例也會令人傷心。

聽這位小兄弟這么說，極大地“挫傷”了我換房的積極性，基本打消了換房的想法。也深深為這位小兄弟真誠的態度所感動。一般中介巴不得你多換幾次，換一次他就掙一次錢呢。看來，哪個行業都有好人啊。

#北京頭條#超級實用！北漂在北京買房的10大口訣

1、買房一定要趁早，如果不能一步到位，未來可以再換房

2、北京房子升值空間大，如果你不在北京發展了，北京的房子千萬別賣掉，可以租出去。

3、買房下手一定要快，看好了就下笊籬，沒有十全十美的房子，大體能滿意就OK

4、不是想買哪里買哪里，而是能買哪里買哪里，預算決定了你買房的地段和房子面積。

5、買房前多關注一下北京近期的規劃

6、買房盡量找大中介，大中介相對好一些

7、能用貸款買房，就不要全款買房。能用公積金貸款買房最好，比商貸劃算

8、在你能力允許的范圍內，能貸多少就貸多少

9、買房前先確定區域，再看具體小區

10、買房考慮和地鐵的距離，距離地鐵越近，房子的升值潛力越大

以上10條為自身北漂多年親身經驗總結，絕對實用，請記牢！如果你是土豪，以上10條可以不用參考。

#房小旗說房#

現在北京市場還有一種情況就是：

房主換房，看上的房子漲價了，郁悶一會兒后就把自己掛牌的房子調高了報價。

北京朝陽戶口人在外地生活，手里有一套蘋果北區開間無貸款差不多能賣380w，還有現金200w，因為外地有房只能做二套貸款。孩子準備6年后回北京上高中，請問是現在換房好還是到時候再說？買在哪個區比較好呢？

回答：

1.??是否換房，常規建議是滿足三個條件。一、產品有不可彌補的瑕疵，比如保值性弱、自住體驗差等等。二、有更好的替代產品。三、愿意承擔置換成本。

如果產品沒有瑕疵，那就看賣房后增加的資金和對樓市的預期。如果看好未來房價，增加的資金又多（包括貸款），那就盡快置換，房子怎么也比現金保值。如果賣房后不增加什么錢，或對樓市不太看好，那就換不換或什么時候換都行。

2.??蘋果北區屬于有瑕疵的，這種產品在全北京很多，除非是學區房，否自基本沒有保值好的。

北區這理念可以說很前衛，張老板當成藝術品來打造的。但所有的創新都意味著風險，風格這東西也不是所有人都能理解和接受的。開放型社區也不是太好維護，再加上其他的一些硬傷，所以也就是租金合適，但卻是用升值慢換來的。

以后也不太好扭轉，除非是物業牽頭進行整體改造。但沒什么可能，越是租戶多的小區越不好維護，也就這樣了。

3.??是否換房沒有標準方案，其他的看自己的情況來選擇吧。買在哪個區，如果是純投資那就還在朝陽唄，在附近也行，四環外新區的升值更好些，先明確是否置換吧。僅供參考。

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【最高抵10萬 #南京一樓盤推出西瓜換房#[吃瓜群眾] 顧問回應：屬實】#南京一地產項目推出西瓜換房# 6月28日，新城控股一地產項目推出“西瓜換房，最高抵10萬元”活動。該樓盤的置業顧問向中新經緯證實，西瓜抵扣房款活動屬實，但具體如何操作還沒通知到他們。（via 中新經緯）

章哥，今年9月我家孩子上小學，有想換房的計劃（剛需+改善居住條件）。我們全家都是北京戶籍，我和我老公，孩子，奶奶四人一起住，年收入50萬。現有我老公名下望京新城三居（價值830萬左右有公積金貸款90萬未還完）我名下，雙合家園兩居室（價值370萬左右無貸款）現在考慮賣掉其中一套，再+150萬 ，預算540萬左右置換買一套房子我們4口居住。

如果賣掉望京的，覺得望京發展前景不錯可惜，現在我倆想賣掉雙合家園的，又覺得才買了不到2年稅費方面損失大。看了看，也就天通苑的那種大一點的復室買的起，又能滿足我們4口人的生活和職業居住需要。孩子應該是在慧忠里那邊上學，開車往返早晚送孩子半小時左右能接受，而且我上班本來就早，所以也趕不上早高峰。

不知道我們這樣計劃可行否？您有沒有更好的建議？我在網上看很多人說天通苑以前是建在垃圾場上的，買了那種大的戶型將來會很難出手，所以也比較猶豫，如何取舍？向您求教，我不著急，您方便時回復我就好。萬分感謝！

回答：

1、天通苑沒什么劣勢，大戶型最多就是出手時掛牌期長一些。除非特別大，否則到不了很難出手的程度，在保值方面也不受影響。所以沒必要糾結，就是挺好的自住型住房，并不會吃虧。當然也別抱什么太高的期望值，老經適房就是跟隨北京大盤，不會超出，否則就失去物美價廉的優勢了。

2、天通苑可以說有一部分建在垃圾場上的，但很小。當年是90年代，北京的規模并不大，支撐不了這么大的垃圾場，8平方公里，哪兒有那么多的消耗量啊。

天通苑屬于老經適房中很特殊的，19個項目中，其他的都是國企開發，只有這里和今日家園是民營。今日家園是今典的，老板的岳父位高權重，土地又是軍地聯合。而天通苑則是哈爾濱的開發商，特殊的政商關系，這不提了。

但順天通公司也并不是純憑關系，人家本身就是做保障房出身的，有了成績才被邀請到北京。不過仍有些特殊，天通苑不屬于當年的十大邊緣集團，而是個超生兒，和望京的性質類似。這里一次性征地4680畝，而且竟然沒有國務院批文，征的也全部是農田，沒什么垃圾場，人家看不上。而且連立水橋、白坊和中灘等三個村子的民房都一間不拆，這項目背景震驚全北京地產界。

3、天通苑出現了眾多大戶型，在當年是飽受詬病的，人們都罵開發商違規，把經適房蓋成了富人區。但是，也就是這些大戶型才挽救了天通苑。試想，如果是真的是全部為80平以下小戶型，那這里將擁堵成什么樣子？而且必定成為貧民窟，問題要比今天嚴重的多。

4、當時還有很多天通苑的傳聞，主要都是說質量不好，尤其發生了多起物業打人事件，鬧得沸沸揚揚。

其實質量說的過去，那個年代的房子并不好賣，如果不把質量做好就更賣不出去了，尤其大戶型，那個年代的普通家庭是買不起的。質量問題大多是細節，道路管井和配件什么的，主體質量都合格。

只不過是順天通仗著背景深厚，不像回龍觀那樣進行物業招標，處理問題又太蠻橫，所以惹得名聲不好，一堆的麻煩。但這都是過去的陳芝麻爛谷子了，回天計劃搞的不錯，天通苑已經好多了。

5、總之吧，天通苑沒什么不好，尤其大戶型更是宜居。這里在2007年之前，也就是北京第一次大行情的時候曾經跑輸過大盤，這和回龍觀的均價一對比就知道。之后就正常了，升值率就是跟隨大盤，沒再跑輸。大戶型的價格差率也早就定型，價格差或許會拉大，但比例沒變化。

流動性也沒必要糾結，肯定比小戶型的掛牌期長，但也說的過去。這去中介查查去化周期就行，天通苑至少不比其他板塊弱。一直是北京的成交量前三名，沒什么太大劣勢。所以這該買就買，我也建議留著望京的。雙合家園的總價不高，稅費讓中介算個帳吧，他們應該能有些辦法。僅供參考。

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我是外地戶口，我想把北京舊宮的51平的一居賣了，在大廠潮白新城買套133平的4居（佳兆業-群賢苑）。換房主要目的一是考慮孩子上人大附在當地的學校，二是孩子大了以后可以給他當婚房。佳兆業的價格在1.9萬，主要是感覺后期是副中心很多功能的承載地，規劃也有地鐵，將來可期。舊宮潤星家園的價格不到4.8萬，樓盤快20年的老小區，感覺以后也不會有更好的價格。請您幫我分析一下利弊，謝謝！

回答：

1.???利弊，我對環京不熟啊，學校就更不熟了。

2.??不過也可以分析一下。人大附在當地的學校，或許會辦的很成功，但不太成功的概率可能更大。人大附在北京也辦了好幾個分校了，除了朝陽區的人朝分校和人朝學校，其他的到目前為止還不算多牛。

任何一所學校要想成功，校長、師資、生源，缺一不可，而好校長不太好找，否則都成名校了。師資同樣難，有了名師才能出高徒，否則就得是天才自己努力了。辦在北京各區的名校分校，招攬優秀師資都不是太容易，其中都有優惠購房一類的政策，否則好老師憑什么大老遠的去上班啊？而辦在環京的分校，用什么待遇來吸引好老師，難度相對更大。當然會有好老師愿意去外地工作，或許出成績更快更高，看情況吧。生源這也看情況，大多數孩子的智商都是差不多的，但要想真正出成績，或許得掐尖兒到牛娃，尤其是前幾屆。否則如果打不出名氣，以后的招生會更難一些。

3.??當婚房正常，房子本來就是用來住的。

但后期是副中心很多功能的承載地就不好說了吧，副中心本來就是“副”的，是把北京核心區的一部分功能分出去，以政務為主。那有什么功能還需要讓河北承載呢？

通州不算小了，1200平方公里呢，而北京城六區都加起來才1380。如果真有好的功能，估計是先留在北京的，實在不想要的或許才往出疏解。比如批發市場什么的，然后各個環京城市一起搶，各家一分也就都沒多少了。

有了地鐵當然好，但這也不算什么新鮮事物了，將來都是必備配套。這就跟當年的公交似的，在郊區沒有通車的時候都覺得挺新鮮，都有了也就那么回事兒了。更何況指不定還得等多少年呢，跨區跨市的利益不是太好解決的。

4.??當然，以后到底發展成怎樣我不知道，不敢預測。但從之前這些年各環京地區的房價走勢來看，似乎沒有超過北京的。舊宮雖然是大興，但離市區近，這些年改造的也不錯，還挨著亦莊這么個產業區，所以大多數小區的價格沒有落后。如果舊宮以后不會有更好的價格了，那就代表著北京近郊都不怎樣了，也等于北京城走向衰落。那北京如果衰落了，環京能很好嗎？

所以這有點兒悖論，環京本來就是靠著北京發展的，但現在卻盼著北京衰落？大家守著同一口鍋吃飯沒問題，反正鍋大，來幾個分飯的無所謂。但最好別盼著鍋漏了，那樣或許誰都吃不著了，越是邊緣的分的越少。

5.??總之吧，為了自住換到環京應該，房子本來就是用來住的。但非得因為自己搬走了，就盼著北京衰落也不太合適，沒了支撐從哪兒分到資源呢？

商品價格是由供需關系決定的。而房價也是由購買人群決定的，這代表了從他們兜里能掏出多少錢，能從銀行借到多少錢，畢竟剛需是很難托起豪宅的價格的。

那環京一般三類人置業。一是沒辦法的，在北京或是沒有資格，或是資金不夠，買不到太好的房子。所以只好先到環京暫住，一旦能力達到了，這些人中有很多還是會換到北京的，換來的還是那些能力沒達到的。也就是說，這個群體不是想穩定常住，一旦有了錢或有了能力就搬走，那換來的人群能把房價持續推高嗎？

第二類人群以老人為主，也是沒辦法，買不到北京，或者是從北京溢出的，只好住在環京。他們倒是會常住，但指望著這些老人能很有希望嗎，能撐住經濟發展嗎，他們自己恐怕都不太相信吧？

第三類就是炒房客，這就不多說了吧，追漲殺跌，賺錢是人家目的。他們確實有可能推高房價，但漲的高或許跌的也狠。教訓剛剛過去不久，可以跟鄰居聊聊。

6.??最后多說一句，在哪座城市定居，代表著看好哪座城市的經濟發展。但老話說是打鐵需要自身硬，得是自己城市的產業發展起來才硬氣。總惦記著靠老大分出點兒資源未必能吃飽吃好，北京連自己的遠郊還不是太強呢，幫河北發展可能不是市政府的主要目標，也當不了政績。僅供參考。

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“沒有中介的年代，北京人想換房就得這樣兒，人肉廣告碰運氣，猶如插標賣草。”請問作者最后的插標賣草是什么意思？是不是想說插標賣首或者插標賣刀？插標就是插草的意思，插草賣草么？

本文北京換房網，北京改善換房）到此分享完畢，希望對大家有所幫助。